個人合建分屋相關的營業稅問題

財政部臺北市國稅局表示，地主提供個人的土地與建設公司合建分屋，除地主僅出售土地或係以持有1年以上之自用住宅用地與建設公司合建並出售分得之房屋外，原則上係屬於加值型及非加值型營業稅法（以下簡稱營業稅法）的課徵範圍，應辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。 該局說明，營業稅所涉及的問題主要可分為下列二項： 一、地主與建設公司雙方換出房屋與土地時點如何認定及應如何開立憑證？ 依財政部84年5月24日台財稅第841624289號函釋規定，除地主自始至終均未列名為起造人，且建設公司於房屋興建完成辦理總登記後，始將地主應分得之房屋所有權移轉與地主，應以房屋所有權移轉與地主之登記日為房屋換出日外，其餘均應以房屋使用執照核發日為房屋換出日。建設公司並應於上述換出日起3日內開立統一發票。另依財政部75年10月1日台財稅第7550122號函釋規定，因營業稅法施行細則第18及25條規定，合建分屋之銷售額，應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定，於換出房屋或土地時開立統一發票。土地價款之發票(所有人如為個人，可開立收據)免徵營業稅，房屋價款之發票，應加5%營業稅。 二、地主出售合建分得之房屋，應如何課稅？依財政部84年3月22日台財稅第841601122號函規定，提供土地之所有權人係屬個人，除其係以持有1年以上之自用住宅用地與建設公司合建並出售分得之房屋，可免辦營業登記，按其出售房屋之所得課徵綜合所得稅外，其餘均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。 該局舉例說明，例如A君提供其非自用住宅用地與甲建設公司合建房屋，非以A君為起造人且甲建設公司於房屋興建完成辦理總登記後，始將地主應分得之房屋所有權移轉與A君，則應以房屋所有權移轉與A君之登記日為房屋換出日開立統一發票，完工後土地時價2,000,000元，A君分得5間房屋時價1,500,000元，按營業稅法施行細則第18條規定，營業人以貨物或勞務與他人交換貨物或勞務者，其銷售額應以換出或換入貨物之時價從高認定，因此，合建分屋互易之房屋及土地之「銷售額」應屬相等，故A君應開立2,000,000元的收據給甲建設公司，甲建設公司則應開出銷售額及營業稅合計2,100,000元的二聯式統一發票給A君。另因A君係非自用住宅用地，出售合建房屋時，可以其實際銷售地之地址辦理營業登記，開立發票給買受人並申報營業稅。 該局呼籲，地主提供個人的土地與建設公司合建分屋及出售分得之房屋，應特別注意上開規定，以免受罰。