住價分離概念 房市新解藥

張金鶚楊太樂提倡HAPN 將住宅拆為 消費權 及 投資權 單獨買賣 創造多贏
【記者黃啟菱/台北報導】
為幫房市困境解套，學界昨（15）日提出「住宅增值參與證券HAPN」全新概念。學者認為，若將住宅拆為「消費權」及「投資權」兩部分，讓投資權可單獨買賣，可有效減輕民眾購屋壓力，還能讓投資者享受未來獲利，雙方各取所需，是多贏方案。
HAPN全名是「Home Appreciation Participa tion Note」，是屬於零息債券，也就是住價分離的概念。提出此概念的是美國安富金融工程集團（IFE）總裁楊太樂與政大地政系教授張金鶚，楊太樂目前是美國聯邦政府住房部獨立精算師及國際關係顧問，並身兼亞洲不動產學會秘書長、世界房產學刊等編輯委員。
楊太樂說，住宅兼具消費財及投資財的雙重特性，多數民眾購屋僅為滿足基本居住需要，並非追求未來轉售利益，卻被迫負擔包含投資財的住宅價格，加重購屋負擔。而投資者必須以包含消費財的價格買進住宅，出售前又需負擔維護成本等，壓縮獲利空間。
張金鶚說，他與楊太樂陸續和建商公會、經建會主委陳添枝、金管會主委陳等人簡報此概念，反應頗為正面；也有建商表示願意和學界合作推動，希望政府將此方案納入健全房市政策。
張金鶚認為，HAPN是房市蕭條時的解套方案，可降低購屋門檻，並刺激購屋需求，避免房市過度衰退；景氣上升階段時，也能避免過度的投資預期，讓市場泡沫擴大。
目前台灣房市陷入僵局，買方覺得未來房價應該下跌而不肯進場；賣方及建商看好未來房市，不肯降價。楊太樂說，若能發行HAPN，由看好未來的建商或投資者買下未來增值的投資權，可望打破目前交易量萎縮局面。
【記者邱金蘭、雷盈/台北報導】金管會主委陳昨（15）日表示，政大教授張金鶚提出的「住宅增值參與證券」（HAPN），是非常好的創意，但商品化還要花時間。
【2009-01-16/經濟日報/A12版/產業商業1】
救房市！學界拋出住、價分離
張金鶚：HAPN概念 消費者買使用權 住宅增值參與證券 投資者買增值權
【記者游智文/台北報導】
救房市，學界拋出新方案。政大教授張金鶚、美國安富金融工程總裁楊太樂上午舉行「當前房市危機解套方案」，提出全新的「HAPN」概念，張金鶚認為這是一個多贏方案，可以解決目前房市困境。
HAPN全稱是Home Appreciation Participation Note，也就是住宅增值參與證券，是一種針對房地產投資者提供的一種新投資商品。簡單說，就是把住宅拆開成消費權及投資權兩部分，讓投資權可以單獨買賣，可以減輕購屋者購屋壓力。
張金鶚表示，這套方案他已陸續和建商開發公會、經建會主委陳添枝以及金管會主委陳簡報過，反應都很不錯，原先預建商方面會有阻力，但建商也主動表示願意和學界合作共同推動。他希望此一方案能成為政府目前推動的「健全房地產市場新方案」的一個項目。
曾向美政府提出 二房曾考量要做
這套新方案主要是由楊太樂提出構想，他長年在美，目前是美國聯邦政府住房部獨立精算師及國際關係顧問、並身兼亞洲不動產學會秘書長、世界房產學刊、房地產研究、泛亞財金學刊等編輯委員。
他表示，這套方案向美國政府及不少美國金融單位簡報過，其中美國住房部副部長原本已打算提到fed討論，另外美國房地美、房利美兩大機構也考量要做，由於美國正值新舊政府交接，因此二月後會再向美國住房部提出。
楊太樂表示，這套方案對美國政府最具吸引力的，就在於能政府不用出資下，解決當前房價下跌所引起房市問題。他解釋，房價過高是房市最大問題，但事實上買房有兩個目的，一是消費使用需求，另一是增值獲利需求，這兩個是本質相反的東西，但是現行機制卻綁在一起，購屋者一定得同時購買兩種權利。
構想：減輕購屋壓力 紓解建商餘屋
他說，多數民眾購屋僅為滿足居住需求，並非追求未來轉售的增值利益，但被迫購買增值部分，不僅購屋壓力加重，很多民眾更因此無法跨入購屋門檻。但如果把房子拆成消費權與投資權，投資增值部分，另外設計為HAPN，作為一種投資參與証券，由想投資的人或銀行購買，購屋人就可以大大減輕壓力。
他表示，對目前房子賣不掉的建商，這一方案也有好處，就是因為只出售消費權部分，房價可以降低，以消費權占房屋總價三分之二來算，至少可回收三分之二成本，另外三分之一則由建商吸收，但未來增值也由建商獲利。
如果房貸戶繳不出來，銀行透過這套機制，也可以吸納投資權的部分，住戶的房貸金額就會降低，負擔減輕，也比較不會發生房子價值低於房貸金額，出現拋售的情況。
【2009-01-15/聯合晚報/A4版/焦點】