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 點閱:0  刊登: 永大創意行銷有限公司台灣黃頁VIP優質會員說明  (2019/10/31)
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好不容易存了一筆錢買房子,要貸款時才發現沒有銀行願意放貸,或是貸款成數不如預期的高,問題到底出在哪裡呢?除了薪水、信用紀錄之外,還有幾個招數可以增進和銀行的感情,在最關鍵的時刻才能說之以理,動之以情,讓銀行心甘情願把錢掏給你。

 

 

第一招:培養與銀行的親密感

 

對銀行而言,最重要的就是借款人的還款能力,借款人必須證明自己是值得信任的,跟銀行借的每一分錢,都會如期償還給銀行,若在三年內有被銀行拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者幾乎都無法申請,因此要跟銀行打交道,「信用」可說是最寶貴的資產。 



要建立「信用」,平常就應該多跟銀行往來,並建立良好的關係與信用,盡量讓自己的理財需求如存款、基金、股票,雖然沒有工作收入,但因為在同一家銀行做了許多其他理財服務,對銀行貢獻度頗高,在她申辦貸款時,銀行總會給她「A級客戶」才會享有的利率與成數。林媽媽談到談判房貸條件的祕訣笑說,「很簡單,給銀行其他賺錢的機會,銀行自然願意在利率上讓步」林媽媽補充,「銀行的服務不是只有房貸,如果我去別家銀行貸款,他也會怕我把定存、活存那些帶走」

 

 

第二招:職業穩定最吃香

 

銀行既然希望借款人能夠穩定還款,若借款人的職業穩定、高收入,可以有較佳的還款能力,自然也有爭取高成數、利率減碼的空間。另外,借款人若是台灣上市上櫃前五百大企業的員工,往往也有特殊的優惠利率,都是值得利用的身分。至於像業務人員、演藝人員,就算收入高,但都屬於變動薪資,職業沒有一定保障,貸款的成數或利率條件往往不會太好。 


紀先生是專職接案的soho族,紀太太則是政府機關的行政人員,紀先生的接案量大,每個月的收入比當上班族時的薪水好太多,年收入也較太太高出許多,但銀行對soho族的貸款態度較保守謹慎,而紀太太屬於公務人員,收入來源穩定,銀行的信用評分反而較高,而且紀太太的公教人員身分能獲得許多銀行提供的優惠貸款,成數較高,利率也比較低,最後兩人決定還是由紀太太來申請貸款。若夫妻兩人要購屋,由職業條件及信用較佳的一方出面申請房貸,更利於爭取高成數及低利率

 

第三招:找對key man 先成功一半

 

有句話說:「有關係就沒關係,沒關係就找關係」由熟識的業務朋友送件,不論是利率或成數,朋友多少都會幫忙,若直接找到分行經理或透過銀行的有力人士送件,往往都可以拿到比較好的條件。另外,若有長輩朋友是銀行的VIP客戶,也可以請他們幫忙打聲招呼。 



其實,各家銀行的貸款條件不同,即使是同一家銀行體系的不同分行,授信也多少有些差異。何小姐年初時第一次購屋,先後找了同一家銀行不同分行的承辦人員,第一家分行的承辦人員表示以何小姐的條件,貸不到她想要的成數,但另一家分行的承辦人員去看了屋況後,認為應該可以達到何小姐的需求,因此何小姐便委由第二家分行的承辦人員送件,最後果然貸款成功 web66

 

 

第四招:以不變應萬變

 

銀行考量借款人的還款能力時,相當重視借款人的穩定性,在申請房貸期間發生轉職、剛換工作、離婚等變動,對銀行來說都是扣分。丁小姐之前曾耳聞,朋友跳槽到台積電後打算買房,申請房貸時他才剛轉職不到三個月,前一份工作的年資也不過一年,銀行認為他工作的穩定性還不夠,最後竟拒絕了朋友的申請。因此,雖然丁小姐有轉職做直銷的計畫,但怕申請房貸時節外生枝,丁小姐一直等到房貸核准下來後才開始準備換工作。若有購屋及申請房貸的需求,不妨先hold住換工作的念頭,以便讓貸款能更順利。

 

 

第五招:借力使力 搭業者順風車

 

大型房仲業者或建商都有配合的幾家銀行,由於採團體送件的方式,量大優惠就多,往往能幫借款人取得靠自己拿不到的成數或利率。如果平常較少跟銀行往來,只要委由業者購屋,就可以請他們協助貸款,通常業者合作的銀行都不只一家,只要多詢問多比較,利率跟成數都能談出來。不過,要特別注意的是,業者常宣稱保證可以貸到8、9成,但所謂的8、9成,往往是房貸加上信貸後的結果,但信貸的利率較房貸高出許多,借款人最好先衡量自身財務能力後再決定是否要申辦。

 

 

第六招:尋找主流產品

 

擔保品是當借款人無力繳交貸款時,銀行必須將之拍賣出售換回現金的籌碼,擔保品的價值自然就決定了貸款成數。擔保品的價值要高,賣相要佳,轉手性一定要高,因此像學區宅、捷運宅都是很受銀行歡迎的產品。銀行除了評估擔保品的地段、屋齡、產品結構、增值潛力之外,若位在知名社區也是一大加分。信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮指出,傳統房型三房兩廳接手性強,因此房貸的成數往往會比兩房及套房高,但若產品是特殊的小套房、夾層屋、工業住宅,銀行核貸成數一般都不高。蘇啟榮建議,若想擁有自己的窩,又沒有太高的總價預算,不如尋找16坪起跳的兩房小宅,不但貸款較容易,往往每坪單價也會較傳統小套房來得便宜一些。

 

 

第七招:主動減少銀行風險

 

貸款年限一般多為15-20年,甚至現在已出現30年期、40年期的房貸,但年限越長,利率風險也越高,不僅借款人會憂心當利率從2%變10%時會不會付不出來,銀行也會擔心借款人無力負擔時就索性倒帳。借款人主動縮短放款年限,銀行等於可以提早回收放款,銀行就能降低逾放的風險。

 

另外,雖然2011年立法院已三讀通過銀行法,銀行不得要求借款人提供連帶保證人,若有足額擔保,亦不得要求借款人提供一般保證人。不過,若本身條件不佳,為強化自身條件,想要主動提供擔保人,甚至提供兩名以上的擔保人,或擔保人名下有不動產及其他資產,證明未來變成呆帳的風險小,銀行自然願意提高貸款成數,亦能爭取談判利率的空間。 



其實,要跟銀行談房貸利率與成數利率高低,關鍵還是在個人信用、工作職業與房屋價值,蘇啟榮提醒,若有購屋計畫,不妨開始慢慢培養自己的信用,有學貸、信用卡等都要按時繳納,最終在購屋申請房貸時能派上用場。

好不容易存了一筆錢買房子,要貸款時才發現沒有銀行願意放貸,或是貸款成數不如預期的高,問題到底出在哪裡呢?除了薪水、信用紀錄之外,還有幾個招數可以增進和銀行的感情,在最關鍵的時刻才能說之以理,動之以情,讓銀行心甘情願把錢掏給你。

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差強人意
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