限制登記是什麼？房子有限制登記會怎樣？該怎麼解除？

 

限制登記會對房產運用帶來諸多限制，不想讓房屋在買賣、貸款時綁手綁腳，或是想知道已經被登記的房產該如何解套，建議跟隨本文，搞懂各種類限制登記的效力與解除方法，才有機會重新取回自由處分房屋的權利！

一、限制登記是什麼？

限制登記是多種「限制處分財產」方法的統稱，能用來防止財產所有者有目的性的處分財產（如欠債後惡意脫產），變更財產狀態，導致利害關係人權益受損。換句話說，如果想預防自身債權或已成立的契約效力受到侵害，找上政府機關辦理限制登記，凍結目標財產的權利狀態，會是個不錯的選擇。
 

二、限制登記的6大種類與影響效力

常見的限制登記種類有預告登記、假扣押、假處分、查封、破產、禁止處分登記等6種，我們將在以下段落，分別為你介紹他們的常見情境與影響效力。

1.預告登記

常見於民間借貸、共同買房、分配財產等情境，目的是為了不讓財產所有者任意變動財產狀態。一旦財產被做了預告登記，在登記塗銷之前，身為「登記名義人」的你在運用財產時將受到限制；想對財產做任何處分（如買賣過戶、貸款），都需要「請求權人」（提出限制登記申請者）的同意。

2.假扣押登記

假扣押是專門用於保障金錢債權，讓強制執行不落空的手段；透過向法院聲請假扣押，債權人可以預先扣押債務人可供清償的財產，防止債務人惡意脫產，規避債務。受假扣押登記的房產，將無法移轉所有權與設定新的抵押權，房屋所有人想買賣房產，或用房子抵押借錢都會受到限制。

3.假處分登記

假處分與假扣押非常相似，不同之處在於假處分是用於保障「金錢以外請求」的實現；舉「請求交付房屋」當例子，在房子的權利狀態未釐清前，假處分將發揮限制處分請求標的物的功能，不讓債務人有機會透過變賣、移轉等行為，損害債權人後續取得房產的權利。

4.查封登記

查封則是法拍流程的其中一個環節，與「暫時」凍結財產的假扣押、假處分不同，查封會讓財產進入「確認無法動用」的狀態；在地政機關註記財產為查封登記的情況下，想對房產做出售、贈與或設定抵押等行為都會卡關。

5.破產登記

債務人總負債大於總資產，無力清償債務時，經債權人或債務人向法院聲請破產宣告，法院審判確認後，就會由法院囑託登記機關做破產登記。財產受破產登記後，負責公平分配財產給債權人的「破產管理人」在對財產做任何處分時，都需要經過破產監查人的同意。

6.禁止處分登記

如果欠稅逾期未繳，依稅法規定，稅捐機關會通知地政機關，將欠稅人價值相當於欠稅金額的不動產，登記為「禁止處分」。受禁止處分的土地或房屋將不能進行買賣，也無法設定抵押權，大多數銀行也不會接受這類不動產作為抵押貸款的擔保品。

小知識：也會讓財產運用受限的「信託登記」

信託登記雖然不是限制登記的一種，但同樣也會讓財產的運用受到限制。這是因為當信託成立後，財產將轉由受託人持有，並按照信託契約進行管理、處分；在契約期滿或信託目的完成前，已簽訂信託契約，將財產轉讓出去的委託人，將不再擁有完整的財產處分權。
 

三、限制登記怎麼解除？

不同種類的限制登記，有著對應的解除方法，以下分3種情境為你說明：

• 因債務糾紛遭登記：舉欠債遭債權人聲請假扣押、假處分的例子來說，除了想辦法清償債務，讓限制登記的理由消失外，也可以選擇展現還款誠意，與債權人溝通可負擔的還款規劃，達成共識就有機會說服債權人，向法院聲請撤銷限制登記。
• 未履行義務遭登記：舉欠稅遭禁止處分的例子來說，除了盡快將積欠的稅款繳清外，你也可以選擇提供相當於欠稅金額的第三人財產作為擔保，申請塗銷禁止處分登記，讓財產重歸可貸款、買賣的自由運用狀態。
• 因特定目的遭登記：舉申請民間抵押貸款，房屋遭預告登記的例子來說，需要先將債務清償完畢，讓債權人的請求權消滅，才可以拿著清償證明、預告登記塗銷同意書等資料，前往不動產所屬的地政機關辦理預告登記塗銷。

此外，如果你認為限制登記的理由或效力範圍不合理，比如債權人的請求權根本不存在、自己並沒有惡意脫產的可能，或遭扣押的財產遠超過債務金額，應整理好相關證據，向法院提出訴訟；若經法院認定有理，你便能拿著塗銷預告登記的確定判決，前往地政機關解凍遭限制處分的財產。
 

四、其他關於限制登記的常見Q&A

• 房子有限制登記還可以貸款嗎？
• 對銀行來說，有限制登記的房子存在「產權不清」的風險，無法作為貸款擔保品；且就算房屋的限制登記已經塗銷，一年內仍無法申貸。若真有資金需求，建議可以找上對於房屋條件審核較寬鬆的好事貸諮詢，討論相對應的解套方法。
• 怎麼知道房子是否有被限制登記？
• 可以前往地政機關調閱登記謄本，查看建物、土地謄本中的「所有權部－其他登記事項」欄位是否有預告登記、查封、假扣押、假處分、或破產登記等註記。
• 塗銷限制登記要多久？
• 依照種類的差異，限制登記塗銷有不同的處理時長。如預告登記塗銷的處理期限是4小時，最快一天即可完成；查封、假扣押、假處分、破產或禁止處分登記則由專人專辦，沒有確切的塗銷完成時限。

限制登記會讓財產運用處處受限，希望本文介紹的知識內容，能幫助你釐清限制登記的成因與效力，進一步找到對應自身情況的財產解凍方法，讓你的資金調度、財務規劃免受其影響。