房貸額度怎麼算？月薪5萬買得起多少錢的房子？搭配自

 

買房向銀行申請房屋貸款是常態，考量到貸款人可以取得多少房貸額度，會直接影響到購屋預算與後續的還款壓力，我們會建議買房前，對於房貸額度如何評估可以先有初步了解，比較不會因錯估銀行房貸核貸金額，面臨自備款不足或無力還款等窘境。

一、銀行怎麼評估房貸額度？

為了在放款利潤與借貸風險間取得平衡，銀行於評估房貸額度時，會針對「擔保品價值」與「申請人條件」兩大項目進行審核；那麼具體來說，銀行會如何判斷各個案件房貸額度該給予多少呢？我們將在以下段落為你分別說明。

1.擔保品價值

一般情況下，擔保品價值越高，能爭取到的房貸額度就越高；為了知悉擔保房產的價值，銀行通常會委託專業團隊進行鑑價，估價的重點包括：

• 房屋所在地：位於黃金地段、交通便利，或是生活機能完善、未來發展性高的房屋，由於具備明顯的成交甜蜜點，往往能取得較高的房貸額度。
• 房屋類型：受主流市場歡迎的標準物件，如電梯大樓新成屋，房屋貸款額度一定會比脫手難度較高的老房、套房或凶宅等，各種地雷房型來得要更漂亮一些。
• 房屋產權：同樣考量到未來脫手難易度的問題，若是產權完整性存在疑慮的持分房屋，或是地上權住宅，其所能取得的房貸額度也會相對較低。

銀行評估房貸額度只看鑑價結果嗎？

銀行在評估房貸額度時，除了委託鑑價外，也會參考實價登錄，來評估房屋的合理價值。當房屋的成交價格越接近銀行鑑價與實價登錄的平均值，代表這個金額越合理，就越機會取得標準的貸款成數和額度。相反地，當房屋的成交價格，與鑑價或實價登錄相去甚遠，銀行也會懷疑這個金額的合理性，自兩者取其低、下修房貸額度。

2.申請人條件

除房屋價值外，以下幾個申請人條件也是銀行評估房屋貸款額度時的重點：

• 職收狀況：穩定在職滿6個月以上，同時非特殊行業或高風險職業為基本門檻，若任職上市櫃大公司、為四師或公務員，房貸額度更有談判空間。
• 負債狀況：加入房貸月付金的負債比若大於65%，申請人的還款能力將受到銀行質疑，所以理論上收入越高、負債越少，能爭取越高的房貸額度。
• 信用狀況：聯徵分數如同申請人的「信用履歷」，信用評分越高，除了有機會因「有借有還」爭取到更高的房貸額度，還能將借款利率談得更低。

二、月薪5萬想買房？結合房貸額度推估購屋預算

搞懂銀行評估房貸額度的關鍵後，我們接著透過實際試算，來看看個人月收入5萬，夫妻兩人月入10萬元的家庭，看房時該如何抓購屋預算。

月收入回推購屋預算試算

銀行一般會建議，房貸不要超過家庭總收入的3成，較能保有資金彈性；等於月入10萬的家庭，房貸支出要壓在3萬元以內，還款壓力才不會太大。以此為基礎，假設銀行房貸利率2%、成數最高8成，我們來推估月入10萬，可以挑選多少錢的房子，需準備多少自備款？

我們會用到的公式為：貸款本金（可取得的房貸額度）＝月付金 ×［（1＋月利率）^期數－1］/（1＋月利率）^期數 × 月利率

將月付金3萬、月利率0.001667%（2%/12）與對應期數代入公式可得出以下結果（可善用房屋交易平台的試算工具省下計算流程）：

• • 選擇分20年（240期）還款

貸款本金（可取得的房貸額度）≒592.8萬
購屋預算＝房貸額度÷0.8＝592.8萬÷0.8＝741萬
自備款＝購屋預算－房貸額度＝741萬－593萬＝148萬

• • 選擇分30年（360期）還款

貸款本金（可取得的房貸額度）≒812萬
購屋預算＝房貸額度÷0.8＝812萬÷0.8＝1,015萬
自備款＝購屋預算－房貸額度＝1,015萬－812萬＝203萬

• • 選擇分40年（480期）還款

貸款本金（可取得的房貸額度）≒991萬
購屋預算＝房貸額度÷0.8＝991萬÷0.8＝1,238萬
自備款＝購屋預算－房貸額度＝1,238萬－991萬＝247萬

三、要怎麼增加房貸額度？

就算推估出大致的購屋能力，想要順利買房，自備款和房貸的額度分配，還是相當重要的！在自備款有限的情形下，如果貸不到理想的成數，或是房貸額度不足，就可能讓你與心目中的理想好房擦肩而過！因此，我們整理了幾個提高房貸額度預算的方法，希望能幫助你順利買到喜歡的房子。

1.用時間換取空間，均攤房屋貸款額度

以時間換取空間，是提高房貸額度的常見作法。用更長的貸款年期，來均攤更多的貸款額度，讓月付金維持在一定範圍內，就可以在還款能力不變的情況下，提升整體的購屋預算。然而，延長還款年限也會增加總利息支出，因此在選擇房貸額度和期數時，應綜合考量自身財務狀況和資金需求，並留意總利息支出的差異。

2.換家銀行申請，嘗試提高房屋貸款額度

若做完房貸試算後，發現整體購屋預算已緊繃，只能靠提升房貸成數來拉近你與心儀房屋的距離，那麼不妨試試換家銀行申請，或許有機會取得更好的貸款額度。有些銀行會特別針對往來戶或特定職業，提供相對優惠的房貸方案；而房屋所在地附近的銀行，也較有機會給出理想房貸額度，都是申請人可以嘗試的目標。

房貸成數和房貸額度之間的關聯

房貸額度和房貸成數，是兩個密切相關，但又存在一定區別的概念。房貸額度指的是「銀行願意核准的最高金額」，而房貸成數則是指「銀行願意核准的最高鑑價比例」。也就是說，房貸額度的多寡，其實是取決於房貸成數與鑑價額度相乘的結果。即便房貸成數很高，如果鑑價不佳，額度一樣不會太理想。

房屋貸款是場長期抗戰，不管你想用哪種方式來增加房貸額度預算，都要記得「養得起」比「買得起」重要許多。如果只一心想要追高預算，卻忽略房貸額度超過自身負擔能力太多，就可能會因為房貸繳不出來淪法拍屋，反而得不償失！

五、其他關於房貸額度的常見Q&A

• 買房前借信貸會影響房貸額度嗎？
• 會，因為銀行於審核房貸額度時，會綜合評估申請人的信用評分與負債比；若月收入不夠高，身上又有信貸債務未結清，在還款能力遭信貸瓜分的情況下，銀行在放款時通常會有所保留，自然較難取得理想的房貸額度。
• 怎麼知道自己房貸可以貸多少？
• 善用本文介紹的公式或試算工具，可以利用月收入回推「理論上」可取得的房貸額度；但須注意，計算結果並不一定會與實際核貸結果一致，因為除了申請人的收入、信用與負債比條件外，銀行於審核房貸額度時還會考量擔保品的價值和流動性，如預售屋、新成屋可以取得的房貸額度就會比中古屋來得高，買房頭期款就不用準備這麼多。

買房是人生重大決定，房貸額度的多寡，不僅決定你是否能買到喜歡的物件，還會直接影響到長期的貸款支出金額，因此在評估房貸額度時，一定要仔細計算自身的負擔能力，以免貸款超過可承擔的範圍，產生風險。希望這篇文章能讓你更充分了解房屋貸款額度的計算方式，並掌握房貸額度的操作彈性，順利買到心儀好房。