豪宅貸款成數為什麼低？5大原因解析

在台灣，豪宅被視為高端不動產，「豪宅貸款」的規範和一般住宅不同。豪宅價格動輒上千萬，但銀行提供的貸款成數最高卻僅能貸到 4 成，與一般房屋貸款的成數相比，相差甚遠。
那麼，為什麼豪宅貸款成數會比較低？以下整理出5大原因，幫助你在規劃資金時有更清楚的認識。

一、高價就是豪宅？

其實並不是看起來氣派或價格高的房屋就是豪宅。而是有明確的法律與稅務標準，且其認定標準會依地區而異：

地區	總價（含車位）	單坪價格（不含車位）
台北市	6,000萬元以上	120萬元/坪以上
新北市	4,000萬元以上	75萬元/坪以上
桃園市、新竹縣/市、台中市、 台南市、高雄市	3,000萬元以上	50萬元/坪以上
其他縣市	2,200萬元以上	35萬元/坪以上

另外，臺北市對於豪宅的認定還須包括以下特定條件：
1. 建物結構需達 鋼筋混凝土或更高等級，且使用性質為住宅。
2. 單戶面積達 80 坪以上（不含車位），或每坪單價超過 120 萬元且不含車位價。
3. 以戶為單位計算，若總價連同車位達 8,000 萬元以上，也會被歸類為豪宅。

二、豪宅貸款成數低的 5 大原因

1. 豪宅市場流通性差

▪︎ 買家群體有限：主要以高資產族群為主，市場規模相對小。
▪︎ 自住需求低：豪宅價格高昂，不符合多數家庭的購屋需求。
▪︎ 轉手困難：市場買盤少，物件待售時間長。

2. 金額龐大、風險倍升

▪︎ 融資金額巨大：豪宅總價往往數千萬到上億元不等，單筆貸款金額遠高於一般住宅，銀行承擔的貸款風險和資金壓力也相對更高。
▪︎ 風險放大：當經濟景氣下滑、利率上升或政策收緊導致房市出現價格波動時，同樣 10% 的跌幅，一般住宅可能僅損失 100 萬，但豪宅卻可能損失上千萬。

3. 借款人財力高

▪︎ 具備財務實力：能支付大額自備款，不需依賴高成數貸款。
▪︎ 降低違約風險：銀行透過較低成數以降低風險，同時確保貸款放款僅針對真正需要且具備還款能力的借款人。

4. 房價波動大

▪︎ 受經濟影響大：股市下跌、利率上升時，豪宅市場需求將迅速萎縮。
▪︎ 缺乏剛性需求：不像一般住宅有自住的剛性需求，豪宅在景氣不好時更容易跌價。

5. 政策與央行管制

▪︎ 政策影響市場：豪宅需繳納較高的稅負（豪宅稅），間接影響市場需求。
▪︎ 央行貸款限制：央行針對豪宅房貸設下成數與寬限期規範，銀行必須遵循。

豪宅貸款門檻高，規劃資金更需謹慎

豪宅在貸款條件上受到更嚴格的規範。對購屋族而言，若有意購入豪宅，不僅要準備更多自備款，也要有完整的財務規劃與還款能力。與一般住宅相比，豪宅貸款並非以成數優惠取勝，而是以財務實力作為核心。因此，在進場前建議先與銀行確認貸款條件，才能確保資金運用順利。

本文引用來自：厝好貸｜自然人第二戶貸款成數限制什麼？2025央行打房政策影響