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房貸流程懶人包,3分鐘掌握買房貸款大小事

買房貸款流程繁瑣,需要準備的資料也不少,而這些問題常困擾有房貸需求的人。別擔心,本文將用最簡單的說明帶你瞭解房貸流程

房貸流程懶人包,3分鐘掌握買房貸款大小事

房貸流程懶人包,3分鐘掌握買房貸款大小事

 

許多人買房時,會利用「房屋貸款」的方式購屋。只是買房貸款流程繁瑣,需要準備的資料也不少,而這些問題常困擾有房貸需求的人。別擔心,本文將用最簡單的說明帶你瞭解房貸流程,以及需要注意的地方,讓你一篇就能掌握申請房屋貸款時的大小事。
 

一、房貸流程的7個步驟

各家銀行的房貸流程差異不大,大概會有以下7個步驟:

1.申請適合的房貸

銀行房貸類型眾多,以買房貸款來說,會有一般房貸、青年安心成家貸款、公教專屬房貸等類型,可以按照自身條件選擇合適的方案申請。

2.銀行對房屋鑑價

房屋貸款遞件申請後,銀行就會進行房屋鑑價的流程。根據房屋類型、坪數、屋齡、區域、房屋買賣的成交價等因素進行評估,以決定核貸的金額。

3.審核貸款人條件

銀行將審核申請人的聯徵報告、財務狀況、房屋條件等。當申請的條件越優秀,銀行所給予的房貸方案也會越好。

4.對保後進行簽約

房貸審核通過後,就會通知申請人貸款的內容,若是同意後就可以進行對保與簽約。對保的過程中,雙方將再次確認合約的內容,如額度、利率、綁約期,以及提前清償房貸時,是否有違約金等相關問題,若確認無誤後即可進行簽約。

5.房屋抵押權設定

房貸簽約完成後,銀行就會派員與你(也可以委託地政士),一同前往地政事務所,進行房屋抵押權的設定。提醒你,抵押權還可區分為,普通抵押權與最高限額抵押權2種,必須知道自己的房屋貸款是哪一種抵押權設定。

6.投保火災地震險

銀行為了避免房屋因火災、地震而毀損,導致無法回收貸款本金,因此會要求房貸申請人,必須投保火災與地震保險。

7.銀行對帳戶撥款

上述流程完成後,銀行將撥款至指定帳號中。當撥款完成後,房屋貸款契約正式生效,申請人必須依合約所載的日期,按時向銀行還款,直到房貸還清為止。

房貸申請流程圖 : 選擇房貸、房屋鑑價、銀行審核、對保簽約、抵押權設定、房屋保險、銀行撥款。
 

二、房貸流程要多久?

房貸流程因不同的銀行而有所差異,通常來說需要1~2週的時間才能完成。各階段所需的時間如下表所列:

房貸流程各階段時間

房貸階段 需要時間
申請房貸 約1~2工作天
房屋鑑價 約2~4工作天
貸款審核 約1~3工作天
對保簽約 約1工作天
抵押權設定 約1~3工作天
申請保險 約1~2工作天
銀行撥款 約1工作天

 

三、買房貸款需要準備哪些文件?

申請房屋貸款前,須準備好以下的證明文件:

  • 身分證明:雙證件影本(含身分證+駕照or健保卡)與印章
  • 收入證明:6個月以上薪轉證明、財力證明(如扣繳憑單、有價證券)
  • 房貸申請書:向銀行索取房屋貸款申請書並填妥
  • 買賣契約書:房屋買賣時所簽訂的契約影本
  • 不動產權狀:如土地與建物謄本或不動產權狀等影本
     

四、房貸流程中會有哪些費用?

房貸流程中,會產生許多不同費用的支出,常見的有以下幾種:

  • 鑑價費:本土銀行有自己內部的鑑價人員,因此可能不收取房屋鑑價費;外商銀行大多會委託房屋鑑價師進行評估,行情約在5,000元以內。
  • 徵信、帳管費:各家銀行收取標準不同。
  • 火災、地震險:二者需每年投保。火險保費視房屋狀況而定;地震險保費採全國單一費率為1,350元。
  • 謄本、書狀費:謄本費每張20元,書狀費每張80元。
  • 地政士費(代書費):行情約在2,500~6,000元。
  • 地政規費:含所有權移轉登記費(按房屋現值、土地申報價千分之一計算)、貸款抵押權登記費(按貸款金額1.2倍的千分之一計算)。分別試算如下:

買房貸款地政規費試算

假設房屋成交價為1,000萬,貸款800萬,房屋評定現值與土地申報價為600萬,那麼本次房屋交易要繳交多少地政規費?

  • 所有權移轉登記費:600萬 x 1‰ = 6,000元
  • 貸款抵押權登記費:800萬 x 1.2 x 1‰ = 9,600元

以上2筆金額合計為:6,000+9,600 = 15,600元
 

五、房貸流程注意事項有哪些?

申請房屋貸款時,還須要注意以下3點:

1.注意央行房貸規定

銀行會隨著央行的政策調整房貸方案,假設央行一旦升息,銀行房貸利率也會跟著調升;另外像是央行的第七波信用管制,限制第二戶房貸成數為5成,也影響了許多人的買房貸款計畫。

2.進行買房貸款試算

房貸試算可以讓你預估,申請房貸後的月付金與利息總額。假設房貸800萬,利率為2.5%,在不含寬限期的情況下,試算還款期限20年、30年、40年的月付金與利息總額。

房屋貸款試算

還款期限 月付金 利息總額
20年 42,392 2,174,141
30年 31,610 3,379,424
40年 26,382 4,663,580

3.須投保火災地震險

雖然法律沒有強制規定,申請房貸時一定要買保險,但是銀行為了降低放貸的風險,大多會要求房貸申請人,必須為貸款的房子投保火災、地震險。
 

六、房貸流程QA

  • 房屋增貸流程與一般房貸相同嗎?
  • 房屋增貸是將還有貸款的房子,向原銀行再申請一次貸款。基本的流程有:向原房貸銀行提出申請、銀行審核通過後對保簽約、抵押權設定新增該筆房貸、設定完成後銀行撥款入帳。
  • 二胎房貸流程與一般房貸相同嗎?
  • 二胎房貸申請流程,基本上與一般房屋貸款流程並無太大的差別。都是需要經過申請、審核、對保、簽約、設定、撥款等程序。

房屋貸款申請流程其實並不複雜,只要選擇適合自己的房貸方案,就可以依照本文的說明,向銀行提出申請。整個申請過程通常需要1~2週的時間,完成後就能取得所需的資金,幫助你實現買房的願望。

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